摘要：从去年初开始，国内房地产市场就处于明显的调整趋势之中，有越来越多的城市加入到房价下跌的队伍中来，甚至还有一些省会城市的房价都跌回到了3年前。为此，各地纷纷放开楼市的限购、限售政策。同时，银行也把房贷利率下调至4.2%，首付比例降至2成。不过...
从去年初开始，国内房地产市场就处于明显的调整趋势之中，有越来越多的城市加入到房价下跌的队伍中来，甚至还有一些省会城市的房价都跌回到了3年前。为此，各地纷纷放开楼市的限购、限售政策。同时，银行也把房贷利率下调至4.2%，首付比例降至2成。不过，各种利好消息对楼市产生的效果并不是十分明显。
那么，楼市的各种利好消息频出，为什么却不能刺激房地产市场的回暖呢？主要有两个方面的原因：一个是，国内房价还是太高了。2023年1月，百城新建住宅平均价格为16174元/平方米，百城二手住宅平均价格为15858元/平方米。这意味着，我国老百姓要想买套商品房至少要150万元以上。如此高的房价，让很多刚需家庭买不起房，都盼望着房价能降下来。
另一个是，受到国内疫情反复，实体经济不景气的影响，很多企业都在裁员降薪，人们都担心未来收入减少或失业。于是，不少改善性需求就搁置了原来的购房计划，更倾向于储蓄存款，以应对未来不时之需。据央行2022年第四季度的问卷调查报告显示，倾向于“更多储蓄”的居民占61.8%，比上季增加3.7个百分点。
而在进入到2023年之后，国内房地产市场将迎来4大新变化，也预示着未来国内楼市的大趋势，让我们一起来了解一下：
第一，我国老龄化社会已经到来。截至2022年底，我国60岁以上的老年人口数量达到了2.8亿，占全国人口的19.8%。预计到2025年，我国60岁以上的老年人口数量将超过3亿人。而年轻人的数量却越来越少。90后数量只有1.75亿，00后数量只有1.45亿。随着我国老龄化社会的到来，也预示着未来城里的年轻人只要通过继承父母的房产，就能解决居住问题。所以，将来我国的刚需购房家庭会越来越少。
第二，中国的城镇化进程也已经接近尾声。众所周知，国内房价涨了20多年，在很大程度上是城镇化进程在推动。有越来越多的农村居民进城买房，成为了市民，房价就会持续上涨。而现如今，我国城镇化率已经达到了64%，与发达国家的70%-80%相差并不大，未来城镇化率进一步上升的空间有限。同时，由于各地居高不下的房价，农村居民都买不起城里的商品房，也使得我国城镇化进程受到影响。
第三，国内商品房市场需求已经过剩。资料显示，国内有1.2亿套商品房，足够3.6亿人居住，这还不包括每年有1400多万套新建商品房入市。此外，我国已经有96%的家庭拥有1套房产，其中有41.5%的家庭拥有2套以上房产。所以，国内房地产市场需求将呈现饱和的趋势。未来国内房价逐步回归居住属性乃是大概率的事情。
第四，2023年各地正在积极推动保障性租赁房、共有产权房入市。比如，山东表示将加快发展保障性租赁住房，今年全省将新筹集保障性租赁住房8.3万套。同时，2023年北京也将筹建保障性租赁住房8万套。
此外，今年各地还将有大量共有产权房也将入市。未来学校刚刚毕业的年轻人可以选择保障性租赁房，而城市中低收入家庭可以选择购买共有产权房。届时国内商品房市场需求会被分流，房价继续下跌将成为大趋势。
针对2023年房地产市场出现的4大新变化，有内行人表示，之前已经买房的家庭，应趁着现在房价还没有大跌，把多余的房产出售变现，避免手里的房产市值缩水。而那些还没有买房的家庭，建议今年继续观望，等将来房价逐步回归到合理的区域之内再出手卖房，也不为迟晚。
